Vorteile und Nachteile der Geldanlage in Immobilien in Deutschland

Die Geldanlage in Immobilien kann mit vielen Tücken verbunden sein, wenn hier falsche Überlegungen angestellt werden.

Als typische Fallstricke kommen in Betracht:

Teure Strukturvertriebe, Makler & Vermittler:

Viele Geldanlagen in Immobilien rechnen sich wirtschaftlich nicht, weil immense (teilweise 15-25%) Vertriebsprovisionen auf den Kaufpreis aufgeschlagen sind.

In den neunziger Jahren sind diese Vertriebskonzepte unter der Bezeichnung "Schrottimmobilien" bekannt geworden. Die angegebenen Mieten waren typischer Weise nicht erzielbar und wurden über Mietpools verschleiert, die Mieten wurden fast nie direkt an den Käufer gezahlt. Die Kaufpreise waren deshalb massiv überhöht. Die Immobilien lagen fast immer in ländlichen Regionen mit tatsächlich niedrigen Immobilienpreisen und weiter sinkenden Mieten.

Die Käufer wurden derart zum Vertragsschluss gedrängt, dass eine Besichtigung meist nicht stattfand. Die ursprünglich als Hauptgrund beworbene Steuerersparnis war sehr oft aufgrund geringer Steuerlasten der Erwerber gar nicht realisierbar.

Weitere Infos finden Sie unter www.schutz-vor-schrottimmobilien.de

Komplizierte Mieter:

Oftmals ist man mit komplizierten Mieter konfrontiert, von denen man sich wegen Mieterschutzrechtlicher Vorschriften nicht trennen kann.

Insolvente Mieter:

Selbst beim Ausbleiben aller Mietzahlungen kann eine angemessene Räumungsfrist bis zu einem Jahr betragen. Eine Räumungsfrist wird z.B. gewährt, wenn der Mieter trotz Bemühungen keine angemessene und für ihn bezahlbare Ersatzwohnung finden kann, was in Hamburg, Frankfurt oder München sicher oft anzunehmen ist.

Nach Ablauf der maximal einjährigen Räumungsfrist sind für den Mieter jedoch immer noch nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Er kann dann Vollstreckungsschutz beantragen. Vollstreckungsschutz wird gewährt, wenn die Zwangsräumung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Dies kann beispielsweise dann gegeben sein, wenn die Räumung für einen kranken eine besondere Härte bedeuten würde.

Doch was tun, um die Kaufkraft des eigenen Vermögens zu erhalten? Die Inflationsrate steht zur Zeit bei 2,0 % pro Jahr und wird sich mit Blick auf die Probleme südeuropäischer Staaten eher erhöhen. Zeitgleich bieten Lebensversicherungen, Rentenversicherungen magere 1,75% Garantiezins, zudem sind auch bei diesen Produkten feiste Abschlussprovisionen vorhanden. Ein Lichtblick sieht anders aus! Zudem legen die Lebensversicherer Ihr Geld letztlich auch in Immobilien und Aktien an, finanzieren mit den Gewinnen aber noch ihre Heerschaar von Angestellten und diverse teure Glasbauten. Macht es wirklich Sinn, dann das Geld lieber nicht gleich selbst anzulegen?

Immobilienerwerb insgesamt negativ zu betrachten, macht sicherlich ebenso wenig Sinn, wie blind zu kaufen.

Folgende Umstände erhöhen aus unserer Sicht jedoch die Wahrscheinlichkeit, mit Immobilien langfristig wirklich ein gutes Geschäft zu machen:

Kaufen Sie möglichst nicht vom Vermittler, solange Sie nicht ganz sicher sind, dass der Kaufpreis angemessen ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass versteckte Provisionen enthalten sind, ist zu hoch, Ihr Risiko beträchtlich. Optimal ist der Kauf direkt vom Eigentümer, wenn der Kaufpreis stimmt!

Zahlen Sie auch keinen offen nachgewiesenen Provisionen von mehr als 3%. Die Politik im Norden Deutschlands versucht gerade scheinbar erfolgreich, den Maklern das Wasser abzugraben und die Kosten in Zukunft vom Vermieter tragen zu lassen. Lassen Sie sich auch beim Kauf nicht über den Tisch ziehen und zahlen Sie niemals 5 oder 6% Courtage, denn diesen Wert muss Ihre Kapitalanlage ja erst mühsam verdienen, bis Sie wieder veräußern können.

Kaufen Sie nie ohne ausreichende Zeit zur Prüfung, reden Sie mit Freunden und Bekannten über den Erwerb der Immobilie, die Erfahrungen haben. Als Privatmann müssen Sie den Notarvertrag 14 Tage vor Unterzeichnung vorliegen haben, pochen Sie auf dieses Recht!

Stellen Sie eine vernünftige Renditeberechnung an! Die Nettokaltmiete der Immobilie pro Jahr sollte im Verhältnis zum Kaufpreis zumindest 3% Ertrag erwirtschaften, egal, wie Sie finanzieren. Bei einem Kaufpreis von 100.000,- ? müssen also zumindest 3000,- Mietertrag kalt (ohne Nebenkosten!) pro Jahr erwirtschaftet werden.

Kontaktieren Sie vor dem Erwerb den vorhandenen Mieter und fragen Sie nach der Miete, ist diese korrekt angegeben? Möchte der Mieter ggf. ausziehen? Welche Miete erzielen die Nachbarwohnungen.

Vergessen Sie das Argument der Steuervorteile! Ein Immobilienerwerb sollte sich auch ohne Steuervorteile rechnen, zudem ist unbekannt, wie sich die Abschreibungsmöglichkeiten in der Zukunft verändern.

Kaufen Sie nichts an der Haustür oder am Telefon! Derartiger Vertrieb ist teuer, die Angebote können daher wirtschaftlich niemals günstig sein. Die Berater sind psychologisch geschult und daher für den Normalbürger sehr gefährlich! Legen Sie einfach auf, Sie sind bei Cold-Calls zu keiner Höflichkeit verpflichtet. Ungenehmigte Telefonanrufe sind in Deutschland bei Privatleuten immer verboten!

Kaufen Sie in begehrten Lagen, die Lage einer Immobilie wird von Laien immer wieder unterschätzt. Das tollste Proll-Haus auf dem Land mit Pool und Dreifachgarage hat keine Wert, wenn dort niemand wohnen möchte, diese Häuser stehen zunehmend leer! Schauen Sie sich die Wertentwicklung in Hamburg, Frankfurt und München an und vergleichen Sie mit ländlichen Regionen, ziehen Sie Ihre eigenen Schlüsse daraus!

Ein anschauliches Beispiel bilden die Preise von Tiefgaragen, da es hier keine Mietobergrenzen und keinen Mieterschutz gibt, was sie zu einem begehrten Anlageobjekt mit wenig Problemen macht:

In Internet-Immobilienbörsen wurden Anfang 2012 Tiefgaragenplätze in Hamburg- Harvestehude (Westseite der Alster) für 76.000,- Euro verkauft, die monatliche Miete betrug 420,- Euro, was einer Mietrendite von 6,6% entspricht. Es bestand eine durchgehende Warteliste von Mietinteressenten mit teuren Fahrzeugen und dicken Geldbörsen.

Zeitgleich wurden baulich sehr ähnliche Garagen im nördlichen Randgebiet von Hamburg (Norderstedt) angeboten, die gerade einmal 7000,- Euro kosteten. Hier war jedoch nicht einmal eine Miete von 20,- Euro zu erzielen, viele Stellplätze standen bei dieser Mietforderung leer. Die Anwohner konnten leicht auf der Straße parken oder haben billige Autos. Immerhin betrug die Rendite hier sogar 3,43 %. Das Hausgeld war bei beiden Garagen jedoch sehr ähnlich: 19,- Euro in Harvestehude und 14,- Euro in Norderstedt. Überlegen Sie selbst, wo das Hausgeld größere Probleme bereitet.

Doch was hätte Ihnen Ihr Bauchgefühl gesagt? Hätten Sie ohne Murren für einen Stellplatz 76.000,- Euro bezahlt?

Ziehen Sie hieraus die richtigen Schlüsse, achten Sie auf die Lage der Wohnung oder Garage und behalten Sie einen kühlen Kopf beim rechnen!